Man möchte eine Wand versetzen, eine Terrasse überdachen oder ein Studio am Ende des Gartens errichten, und die erste Frage steht immer auf dem Tisch: Muss man eine Baugenehmigung beantragen? Die Antwort hängt von der geschaffenen Fläche ab, aber auch von der Zone, in der sich das Haus befindet, und dem anwendbaren Bebauungsplan.
Die Erweiterung des eigenen Hauses ohne Baugenehmigung bleibt in den meisten gängigen Projekten möglich, vorausgesetzt, die genauen Schwellenwerte, die im Baugesetzbuch festgelegt sind, werden eingehalten.
Vorherige Erklärung oder Genehmigung: Was der Bebauungsplan über die Flächenschwellen ändert
Der gängige Reflex besteht darin, nur eine Zahl zu beachten, obwohl es drei gibt, und die richtige hängt direkt vom Standort des Grundstücks ab. Außerhalb eines Gebiets, das von einem Bebauungsplan (Bebauungsplan) abgedeckt ist, liegt die Grenze ohne Genehmigung bei 20 m² Grundfläche oder Grundrissfläche. Darunter genügt eine einfache vorherige Erklärung der Arbeiten.
In einem städtischen Gebiet eines Bebauungsplans (Zone U) steigt diese Obergrenze auf 40 m². Man kann also eine angrenzende Erweiterung von fast 40 m² mit einer vorherigen Erklärung durchführen, ohne einen Antrag auf Baugenehmigung einzureichen. Der Unterschied ist entscheidend für eine Erweiterung wie eine Veranda, ein zusätzliches Zimmer oder eine angebaute Garage.
Unter 5 m² sind keine Formalitäten erforderlich, weder Erklärung noch Genehmigung. Alle Ressourcen zu diesem Thema finden Sie auf By Caroline and CO, die diese Schwellenwerte je nach Projektkonfiguration detailliert auflisten.
Schwelle von 150 m² nach den Arbeiten: die Falle der Gesamtfläche
Viele Eigentümer konzentrieren sich auf die hinzugefügte Fläche und vergessen ein entscheidendes Kriterium: die Gesamtfläche des Hauses nach der Erweiterung. Wenn nach den Arbeiten die Grundfläche 150 m² überschreitet, wird eine Baugenehmigung erforderlich, auch wenn die Erweiterung selbst unter den 40 m² liegt, die in der vorherigen Erklärung erlaubt sind.
Diese Regel geht mit einer zweiten Einschränkung einher: der Verpflichtung, einen Architekten hinzuzuziehen. Bei mehr als 150 m² Gesamtgrundfläche muss das Dossier von einem beim Orden eingetragenen Architekten unterzeichnet werden. Bei einem bestehenden Haus mit 120 m², dem man 35 m² hinzufügt, überschreitet man die Grenze. Das Projekt wechselt dann vom deklarativen Regime zu einer vollständigen Genehmigung, mit längeren Bearbeitungsfristen und einem umfangreicheren Dossier.
Bevor man eine Erweiterung plant, berechnet man also zuerst die aktuelle Grundfläche. Die Messung findet sich in der ursprünglichen Fertigstellungsanzeige oder beim Bauamt der Gemeinde.
Durchgeführte Erweiterung: die Schritte nach den Arbeiten
Die Artikel über die Erweiterung ohne Genehmigung enden fast immer mit der Einreichung der vorherigen Erklärung. Der weitere Verlauf ist jedoch ebenso wichtig auf administrativer Ebene.
Erklärung über den Abschluss und die Konformität
Sobald die Erweiterung abgeschlossen ist, muss der Eigentümer im Rathaus eine Erklärung über den Abschluss und die Konformität der Arbeiten (DAACT) einreichen. Dieses Formular bestätigt, dass die Konstruktion dem entspricht, was genehmigt wurde. Die Gemeinde hat dann eine Frist, um die Konformität anzufechten. Während dieser Zeit kann ein Beamter vor Ort die Abmessungen, die Lage und das äußere Erscheinungsbild überprüfen.
Steuererklärung beim Finanzamt
Jede zusätzliche Fläche ändert den Einheitswert der Immobilie. Innerhalb von 90 Tagen nach Abschluss muss eine Erklärung beim Grundsteueramt eingereicht werden. Dieser Schritt aktualisiert die Grundsteuer und gegebenenfalls die Wohnsteuer für Zweitwohnungen. Das Versäumnis, diese Erklärung abzugeben, hebt die Verpflichtung nicht auf: Die Verwaltung kann bei einer Kontrolle von Amts wegen korrigieren.
- Die DAACT sofort nach Abschluss der Baustelle im Rathaus einreichen, unter Beifügung der im Genehmigungsbescheid geforderten Nachweise.
- Das Formular zur Grundsteuererklärung (Typ H1 oder H2 je nach Art des Objekts) innerhalb von 90 Tagen an das Finanzamt senden.
- Alle Unterlagen (maßstabsgetreue Pläne, Empfangsbestätigung der vorherigen Erklärung, abgestempelte DAACT) für einen zukünftigen Verkauf aufbewahren.
Nicht konforme Erweiterung zur Genehmigung: welche konkreten Risiken
25 m² zu bauen, während die vorherige Erklärung 18 m² betrug, die Lage um einige Meter im Vergleich zum eingereichten Plan zu verschieben, die Dachneigung zu ändern: solche Abweichungen sind häufig, und die Konsequenzen gehen über eine einfache Geldstrafe hinaus.
Die Gemeinde kann die Anpassung oder den Abriss des nicht konformen Teils verlangen. Der Bürgermeister hat die Befugnis, einen Bußgeldbescheid zu erlassen. Der Verstoß ist strafrechtlich: Er kann mehrere Jahre nach Abschluss vor dem Strafgericht verfolgt werden.
Im Zivilrecht kann ein Nachbar, der einen Schaden erleidet (Sichtverlust, Schattenwurf, Nichteinhaltung der Abstandsregelungen an der Grundstücksgrenze), unabhängig von der Gemeinde klagen. Der Zivilrichter kann den Abriss anordnen, selbst wenn die Verwaltung dies nicht gefordert hat.
Im Falle eines Verkaufs überprüft der Notar die Übereinstimmung zwischen den angegebenen Flächen und den Baugenehmigungen. Eine nicht regulierte Abweichung kann den Verkauf blockieren oder den Preis senken, da der Käufer das Risiko der Anpassung in seine Verhandlungen einbezieht.
Überprüfen Sie Ihr Projekt, bevor Sie beginnen: die Punkte, die im Rathaus kontrolliert werden sollten
Die Einsichtnahme in den Bebauungsplan online oder am Schalter des Rathauses ermöglicht es, die spezifischen Regeln für das Grundstück zu erkennen: maximale Grundfläche, Höhe an der Grundstücksgrenze, Abstand zur öffentlichen Straße, vorgeschriebene Materialien oder Farben in geschützten Bereichen. Diese lokalen Einschränkungen können die baubare Fläche weit unter die nationalen Schwellenwerte reduzieren.
- Beantragen Sie ein informatives Urbanismus-Zertifikat (CUa), um die anwendbaren Regeln für das Grundstück zu erfahren, ohne Verpflichtung.
- Überprüfen Sie, ob sich das Grundstück in einer geschützten Zone befindet (Umkreis eines historischen Denkmals, klassifizierter Standort), was die Zustimmung des Architekten der Gebäude von Frankreich selbst für eine kleine Fläche erforderlich machen kann.
- Kontrollieren Sie die Wegerechte, Leitungsrechte oder gemeinschaftlichen Flächen, die die baubare Zone einschränken könnten.
Die ohne Baugenehmigung erlaubte Fläche variiert zwischen 5, 20 und 40 m², je nach Lage des Grundstücks. Das eigentliche Risiko liegt nicht in der Wahl des Formulars, sondern in dem, was nach der Baustelle folgt: vergessene Pflichtangaben, Abweichungen zwischen dem genehmigten Projekt und der tatsächlich gebauten Realität oder ignorierte lokale Einschränkungen von Anfang an. Diese Punkte vor dem ersten Spatenstich zu überprüfen, vermeidet Monate der Regulierung.
